Compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou d’achat : quelles différences ?

Lors d’un projet immobilier, la signature de l’avant-contrat constitue une étape clé avant la vente définitive du bien. A ce stade, vendeur et acquéreur formalisent leur accord, leur négociation, mais tous les avant-contrats ne produisent pas les mêmes effets juridiques.

Compromis de vente, promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique de vente ou encore promesse unilatérale d’achat… sont autant de termes qui peuvent être confondus et paraître complexes.

Quels sont leurs points communs, leurs spécificités ? Quelles obligations créent-ils pour le vendeur et pour l’acquéreur ? Voici un décryptage des principales différences pour mieux sécuriser vos transactions immobilières.

Compromis de vente : l’avant-contrat qui vaut vente

Dans le compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, le vendeur et l’acquéreur s’engagent tous deux à conclure la vente. On dit que le compromis de vente vaut vente.

Si l’une des parties renonce à la transaction en dehors des cas prévus par la loi (droit de rétractation et non-réalisation de conditions suspensives), l’autre partie peut engager une action en justice en exécution forcée de la vente.

Lors de la signature du compromis de vente, il est courant de prévoir le versement par l’acquéreur d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme comprise entre 5 et 10 % du prix de vente, une sorte d’avance sur le prix de vente. C’est seulement si l’acquéreur se rétracte sans raison juridiquement valable (en dehors du droit de rétractation et des conditions suspensives) qu’il sera tenu de verser cette somme au vendeur. Si la vente est régularisée par la signature de l’acte définitif, le dépôt de garantie s’impute sur le prix restant dû.

Lorsqu’il est établi par acte authentique, le compromis de vente donne lieu aux frais d’acte (rédaction, formalités et débours éventuels) et est en principe soumis à un droit fixe d’enregistrement de 125 €.

L’inconvénient du compromis de vente se révèle en cas de litige vis-à-vis de la réalisation des conditions suspensives. Les parties sont liées par cet avant-contrat tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées, alors que dans la promesse unilatérale de vente, les parties peuvent reprendre leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur dans le délai prévu.

Promesse unilatérale de vente : une vente sous « option » d’achat

La promesse unilatérale de vente engage seulement le propriétaire (le promettant) auprès d’un acquéreur (bénéficiaire) à vendre son bien à un prix déterminé.

Le bénéficiaire dispose d’une option pour un temps déterminé, en pratique, de trois mois.

Le promettant ne peut, durant ce délai, proposer ce bien à la vente à quelqu’un d’autre. Le bénéficiaire, lui, a un délai d’option pour décider s’il entend acquérir le bien ou non.

Ici aussi est prévu le versement d’une somme, que l’on nomme cette fois l’indemnité d’immobilisation. Son montant est aussi compris entre 5 et 10 % du prix de vente et sera dû au vendeur seulement en cas de non-levée d’option sans raison juridiquement valable du bénéficiaire (hors cas de l’exercice du droit de rétractation ou de la non-réalisation d’une condition suspensive). En revanche, si l’option est levée et que la vente est régularisée, l’indemnité d’immobilisation s’impute sur le prix de vente restant dû.

La promesse unilatérale de vente est souvent établie par acte authentique reçu par un notaire. En tant qu’acte notarié, elle donne lieu au paiement des frais d’acte et est soumise au droit fixe d’enregistrement de 125 €.

Un autre type d’avant-contrat : la promesse unilatérale d’achat

Il existe un troisième type d’avant-contrat : la promesse unilatérale d’achat. Dans ce cas, uniquement l’acquéreur (le bénéficiaire) s’engage à acheter le bien.

Cette technique peut être utile dans le cas où un propriétaire d’un bien ne souhaite pas s’engager formellement dans un délai déterminé tandis que le bénéficiaire est certain de vouloir acquérir.

Cet outil est utilisé si le propriétaire du bien est soumis à un régime de protection (tutelle, curatelle, procédure collective…). Dans ces situations, il est nécessaire d’obtenir une autorisation du juge pour pouvoir régulariser la vente définitive. Cette autorisation ne constitue pas une simple condition suspensive prévue par les parties : elle répond à une exigence légale et conditionne la validité même de l’acte.

Attention, l’article 1589-1 du Code civil prévoit que toute promesse unilatérale d’achat est nulle si elle prévoit un versement avant l’acceptation du propriétaire vendeur.

La promesse unilatérale d’achat peut être établie par acte authentique. Dans ce cas, elle donne lieu aux frais d’acte et est en principe soumise au droit fixe d’enregistrement de 125 €.

Conclusion pratique

Il est important de se rapprocher d’un notaire afin de déterminer avec lui la meilleure option entre compromis de vente, promesse unilatérale de vente ou encore promesse unilatérale d’achat.

Il pourra également prévoir les conditions suspensives nécessaires à la bonne exécution du contrat.

Il peut s’agir d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, de non-exercice par la commune de son droit de préemption, de l’absence de découverte de servitude d’urbanisme ou encore de la vente par l’acquéreur d’un bien lui appartenant.

Chaque situation étant particulière, l’accompagnement d’un notaire permet d’adapter l’avant-contrat aux enjeux de l’opération et d’en garantir la sécurité juridique.